Een woning met erfpacht kopen

U moet zich bovendien houden aan de erfpachtvoorwaarden. Lees wat dit betekent en waar u op moet letten als u een woning met erfpacht koopt.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. Dit is bijvoorbeeld de gemeente, een woningcorporatie of Staatsbosbeheer. Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar. Die vergoeding noemen we een canon.

Als een verkoper een erfpachtrecht woonruimte wil verkopen, moet hij duidelijk aangeven dat het om erfpacht gaat. Op de website Funda staat bijvoorbeeld bij de ‘kenmerken’ van de woning of het gaat om erfpacht. Ook uit de akte die de notaris heeft opgemaakt toen de verkoper de woonruimte kreeg (de ‘akte van levering’), staat of het gaat om een erfpachtrecht. En natuurlijk komt het ook in het koopcontract te staan.

Erfpacht met opstalrecht

Soms is aan het erfpachtrecht een opstalrecht gekoppeld. Dan bent u als koper eigenaar van de woning en de erfverpachter is eigenaar van de grond. Bij het einde van de erfpacht eindigt ook het daaraan gekoppelde opstalrecht. Daardoor wordt de erfverpachter ook eigenaar van de woning. Hij moet u dan in beginsel de waarde van de woning vergoeden.

Erfpachtvoorwaarden

Wanneer sprake is van erfpacht gelden er een aantal regels, die door de erfverpachter zijn opgesteld. Dit zijn de erfpachtvoorwaarden. De erfpachtvoorwaarden zijn vastgelegd in de akte van uitgifte in erfpacht. Soms, bijvoorbeeld bij gemeentelijke erfpacht, zijn er daarnaast ook ‘algemene erfpachtvoorwaarden’, die in een andere notariële akte staan. De akte van uitgifte in erfpacht verwijst dan naar die algemene erfpachtvoorwaarden. In de erfpachtvoorwaarden staat bijvoorbeeld:

• Wie de erfverpachter is (in de erfpachtakte wordt deze ook wel bloot-eigenaar genoemd);
• De duur van de erfpacht;
• De afspraken over de canon (hoogte, afkoop, indexering, herziening);
• De bestemming van de grond en de woning;
• De opzeggingsmogelijkheden;
• Of u toestemming nodig heeft van de erfverpachter om het erfpachtrecht over te dragen;
• Welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen;
• Of er bijzondere regels zijn waaraan de erfpachter zich moet houden, bijvoorbeeld dat het buitenschilderwerk een bepaalde kleur moet hebben, of (bij erfpacht in landelijk gebied) dat de erfpachter moet toestaan dat de eigenaar schapen op het terrein laat grazen.

Voor de meeste mensen zijn erfpachtvoorwaarden lastig leesbaar. Vraag advies bij een notaris. Hij is onpartijdig en de deskundige op het gebied van erfpacht.

Waar moet ik op letten?

Bij de aankoop van een woning met erfpachtrecht moet u letten op de volgende punten:

• Wie is de eigenaar: gemeente, woningbouwvereniging, particulier?
• Gaat het om erfpacht voor onbepaalde of bepaalde tijd? In dat laatste geval: wanneer loopt het erfpachtrecht af en bestaat er een recht op verlenging?
• Bevatten de erfpachtvoorwaarden beperkende voorschriften, bijvoorbeeld over het gebruik of de bestemming van de woning?
• Wat is de actuele (= geïndexeerde) canon?
• Wanneer wordt de canon herzien?
• Is uw canon fiscaal aftrekbaar? Vraag dit na bij de notaris;
• Is voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de eigenaar nodig?
• Heeft u voor de financiering een erfpachtopinie nodig?
• Erfpacht komt in verschillende varianten en benamingen voor. Voorbeelden zijn: Koopgarant, Kopen naar Wens (voorheen Sociale Koop), Koop Goedkoop, Slimmer Kopen en Duokoop. Laat u vóór aankoop door de notaris goed informeren over de plussen en minnen van deze erfpachtconstructies.

Waar letten banken op bij de financiering?

Ook voor de aankoop van een erfpachtrecht kunt u een lening afsluiten bij de bank. Hiermee financiert u de koopprijs van het erfpachtrecht (uw gebruiksrecht). De bank eist dan als onderpand voor de lening een hypotheek op uw erfpachtrecht. Wel is het zo dat banken over het algemeen terughoudender zijn met het financieren van de aankoop van een erfpachtrecht dan met het financieren van de aankoop van de volledige eigendom van de grond met woning.

Banken letten bij hun beslissing om de aankoop van een erfpachtrecht al dan niet te financieren op de volgende punten:

• de hoogte van de canon;
• de herzieningsdatum van de canon (risico forse canonstijging);
• de inhoud van de erfpachtvoorwaarden (beperkingen in het gebruik);
• wie is de eigenaar? (overheid of niet-overheid);
• is het een erfpachtrecht voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd?

Erfpachtrechten vóór 2013: erfpachtopinie aanvragen

Bij een financieringsaanvraag voor een erfpachtrecht dat is gevestigd vóór 2013 vragen banken om een erfpachtopinie. U kunt hiervoor terecht bij de notaris. Ook de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) verstrekt opinies. De erfpachtopinie kan zowel door de koper als de verkoper van het erfpachtrecht worden aangevraagd.

In de erfpachtopinie worden de geldende erfpachtvoorwaarden getoetst. Een ‘groene’ opinie betekent dat het erfpachtrecht financierbaar is. Bij een ‘oranje’ opinie is financiering lastig en bij een rode opinie financiert de bank niet.

Het is raadzaam om een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst te laten opnemen, zodat u onder de koop van het erfpachtrecht uit kunt als u geen financiering kunt krijgen.

Nieuwe erfpachtrechten

Voor erfpachtrechten die zijn ontstaan na 1 januari 2013 kan geen erfpachtopinie worden aangevraagd. Iedere bank ontwikkelt zijn eigen beleid voor de financiering van woonruimte met deze nieuwe erfpachtrechten. Het notariaat heeft samen met de banken een nieuw model ontwikkeld waardoor nieuwe particuliere erfpachtrechten voor woonruimte beter financierbaar worden. Dit model is op 1 juli 2014 in gebruik genomen.

Overheidserfpacht

Wanneer de gemeente of een ander overheidsorgaan de erfverpachter is, beoordelen de banken de financierbaarheid van het erfpachtrecht zonder erfpachtopinie.